Legionellen im Trinkwasser sind nicht nur ein hygienisches Problem – sie sind ein rechtliches Risiko.
Doch die Unsicherheit ist groß: Wer haftet bei Legionellen? Die Hausverwaltung? Der Eigentümer? Der Mieter? Oder das Labor?
In diesem Artikel klären wir, wer wann wofür verantwortlich ist – und was du als Hausverwaltung tun musst, um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein.
🛑 Wichtiger Hinweis:
Dieser Beitrag dient der allgemeinen fachlichen Information und stellt keine Rechtsberatung im Sinne des Rechtsdienstleistungsgesetzes dar. Für eine rechtliche Bewertung wende dich bitte an eine entsprechend qualifizierte Rechtsanwaltskanzlei
Wer haftet bei Legionellen?
So schützt du dich als Hausverwaltung
1. Die Betreiberverantwortung liegt beim Eigentümer – aber Hausverwaltungen sind mit in der Pflicht
Laut Trinkwasserverordnung (TrinkwV) und den technischen Regelwerken (DVGW W 551, VDI 6023) trägt grundsätzlich der Betreiber der Trinkwasserinstallation die Verantwortung. In Wohnanlagen ist das in der Regel:
➡️ Die Eigentümergemeinschaft bei WEGs
➡️ Der Vermieter bei Mietshäusern
➡️ Der Eigentümer selbst bei Selbstnutzung
Doch:
Wenn eine Hausverwaltung beauftragt wurde, wird sie zur verantwortlichen Person im Sinne der Betreiberpflichten, insbesondere dann, wenn sie mit der Organisation von Wartung, Prüfung und Instandhaltung betraut ist.
💡 Praxis-Tipp:
Die Hausverwaltung haftet dann für die korrekte Erfüllung dieser Pflichten – auch, wenn sie nicht „Eigentümer“ im juristischen Sinne ist.
2. Bei Versäumnissen haften Hausverwaltungen zivilrechtlich – sogar strafrechtlich möglich!
Wird die Legionellenprüfung unterlassen, nicht richtig dokumentiert oder nicht korrekt kommuniziert, droht rechtlich Ungemach. Es gilt:
❌ Keine oder falsche Durchführung der Prüfpflichten
❌ Kein Hinweis an Mieter:innen trotz positivem Befund
❌ Mangelhafte Dokumentation von Wartung & Prüfungen📌 Die Folge:
Zivilrechtliche Haftung für Schäden bei Bewohner:innen (z. B. bei Erkrankungen)
Vertragsverletzung gegenüber Eigentümern
Bußgelder durch Behörden nach TrinkwV
Strafrechtliche Relevanz bei fahrlässiger Körperverletzung oder Tötung (§ 222, § 229 StGB)
🔍 Beispiel:
Wird ein Legionellenbefund nicht gemeldet und erkrankt ein Bewohner schwer, kann die verantwortliche Hausverwaltung im schlimmsten Fall strafrechtlich verfolgt werden.
3. Du schützt dich durch aktives Handeln und saubere Dokumentation
Die wichtigste Frage lautet also nicht nur:
Wer haftet bei Legionellen?
Sondern:
Wie kannst du dich als Hausverwaltung absichern?
Hier sind die 5 wichtigsten Schutzmaßnahmen:
✅ Regelmäßige Prüfung nach TrinkwV (mind. alle 3 Jahre, je nach Nutzung)
✅ Zusammenarbeit mit akkreditierten Laboren
✅ Aktive Informationspflicht bei Befund beachten
✅ Lückenlose Dokumentation aller Maßnahmen
✅ Vertragliche Klarheit mit Eigentümern (z. B. per Verwaltervertrag)
Profi-Tipp:
Lass dir alle beauftragten Leistungen von Fachfirmen schriftlich bestätigen – und führe eine digitale Dokumentation deiner Anlagen.